Was versteht man unter einem Wohnrecht auf Lebzeit?

Mit einem lebenslangen Wohnrecht kann der Berechtigte eine Immobilie bis zu seinem Tod bewohnen, ohne dass er selbst Eigentümer dieser Immobilie ist. Schließen Sie einen solchen Vertrag ab, dann müssen Sie keine Miete zahlen. Sie behalten Ihr Wohnrecht aber auch dann, wenn der neue Eigentümer die Immobilie verkauft.

Ein solcher Vertrag kann entweder als Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder als Wohn- und Mitbenutzungsrecht nach § 1090 BGB vereinbart werden. Im ersten Fall haben Sie die Erlaubnis, den neuen Eigentümer von der Nutzung des Wohnraumes auszuschließen. Im zweiten Fall teilen Sie die Nutzung mit dem Eigentümer.

Beachten Sie, dass es sich bei einem solchen Wohnrecht um eine „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ handelt. Dies bedeutet, dass Sie dieses Recht weder veräußern noch vererben dürfen. Auch ein Nießbrauchrecht für die Immobilie besteht bei Wohnrecht auf Lebzeit nicht.

Rechtliche Wirksamkeit und Kosten

Ein lebenslanges Wohnrecht wird nach notarieller Beurkundung rechtlich wirksam. Die Kosten richten sich dabei nach dem Wert des Wohnungsrechts sowie der Gebührenordnung für Notare. Eine umfassende Absicherung bietet Ihnen jedoch die Eintragung ins Grundbuch. Dadurch werden Sie auch beim Verkauf der Immobilie Ihr Wohnrecht behalten und sind ebenfalls bzw. bei eventuellen Streitigkeiten mit dem neuen Eigentümer auf der sicheren Seite. Außerdem ist es empfehlenswert, einen solchen Vertrag von einem Rechtsanwalt anfertigen zu lassen. Zu den wichtigsten Aufgaben des Notars  zählt, dass dieser Ihren Vertrag erst rechtsgültig macht.

Rechte und Pflichten

Ein lebenslanges Recht auf Nutzung und Wohnen einer Immobilie ermöglicht Ihnen eine mietfreie Benutzung. Die anfallenden Nebenkosten für Wasser, Heizung und Strom müssen Sie jedoch selbst tragen. Sie sind außerdem berechtigt, Familienmitglieder wie Ehepartner oder Kinder, aber auch Lebenspartner und sogar Pflegepersonal bei sich aufzunehmen.

Wurde Ihr Recht nur für einen Teil der Immobilie vereinbart, dann besitzen Sie dennoch ein Nutzungsrecht für wichtige Anlagen. Dies bedeutet, dass Sie beispielsweise Küche, Gemeinschaftsräume oder Heizungsanlagen mitverwenden dürfen.

Als Wohnberechtigter haften Sie für kleinere Schäden, die auftreten können. Handelt es sich jedoch um aufwändige Sanierungsmaßnahmen wie zum Beispiel aufgrund der Baufälligkeit, dann ist der neue Eigentümer zur Durchführung dieser verpflichtet. Davon sind jedoch geringfügige kosmetische Sanierungen wie unter anderem das Anbringen eines Terrassendachs ausgeschlossen. Diese können Sie als Wohnberechtigter nach Zustimmung des Eigentümers jedoch selbst übernehmen. 

Wann erlischt das Wohnrecht?

Grundsätzlich endet ein lebenslanges Wohnrecht mit dem Tod des Berechtigten. Sie können auch jederzeit auf das Recht verzichten, indem Sie den Vertrag auflösen und, falls vorhanden, den Eintrag im Grundbuch durch eine aktive Löschung beantragen. Es gibt jedoch einige wenige Fälle, in denen dieses Recht auch ohne Ihren ausdrücklichen Verzicht annulliert werden kann:

• Falls an dem Gebäude Schäden entstanden sind, welche es unbewohnbar machen, wie beispielsweise nach einem starken Brand

• Bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie erlischt auch Ihr Recht auf Wohnen und Nutzung. Allerdings sind Sie in diesem Fall berechtigt, eine Kompensation in Höhe des Wertes Ihres Rechts einzufordern. Auch können Sie vertraglich eine Rückübertragungsklausel vereinbaren, sodass Sie im Falle der Zwangsversteigerung der Immobilie wieder zum Eigentümer werden.

   

• Falls Ihr Recht an eine Bedingung geknüpft wurde wie beispielsweise an ein bestimmtes familiäres Ereignis und dieses nun eingetreten ist.
  
  

Wann kann lebenslanges Wohnrecht entzogen werden?

Ein Wohn- und Nutzungsrechts auf Lebzeiten kann dem Berechtigten nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen entzogen werden. Meist handelt es sich dabei um schwerwiegende Verletzungen des Vertragsverhältnisses. Wenn der Berechtigte beispielsweise erhebliche Schäden verursacht oder die Wohnung verwahrlosen lässt, dann kann der Eigentümer beim Gericht einen Unterlassungsanspruch bzw. Schadenersatz beantragen. Sein Nutzungsrecht kann auch gepfändet werden, falls dieses nicht nur auf den Berechtigten persönlich beschränkt ist und an Dritte übertragen werden kann.

Was passiert beim Umzug des Wohnberechtigten?

Auch bei einem Umzug des Wohnberechtigten bleibt das Wohnrecht auf Lebzeit bestehen. Dies bedeutet, dass Sie jederzeit in Ihre Immobilie zurückkehren können. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die berechtigte Person nicht mehr in der Lage ist, ihr Recht dauerhaft in Anspruch zu nehmen. Falls der Wohnberechtigte in ein Seniorenheim oder in eine andere Wohnung umzieht, kann er jedoch sein Recht auf Wohnen nach Zustimmung des Eigentümers auch einem Dritten überlassen. So können zum Beispiel vertraglich Ersatzleistungen vereinbart werden, falls das Wohnrecht nicht mehr ausgeübt werden kann. In diesem Fall können Sie die Immobilie auch vermieten, um beispielsweise Kosten für das Seniorenheim zu decken.

Auswirkungen auf die Steuern

Ein vereinbartes Wohnrecht auf Lebzeit mindert zwar den Immobilienwert, bietet jedoch steuerliche Vorteile. Somit müssen beispielsweise Ihre Kinder bei Schenkung Ihrer Immobilie nur eine geringe oder sogar keine Schenkungssteuer zahlen. Wie hoch die Schenkungssteuer ausfällt, hängt vom Wert Ihres Wohnrechts ab. Dieser wird durch einen Notar berechnet und vom Verkehrswert Ihrer Immobilie abgezogen. Auf den resultierenden Gesamtbetrag wird dann vom Finanzamt die Schenkungssteuer berechnet, wobei zunächst die gesetzlichen Freibeträge berücksichtigt werden. Außerdem profitieren Sie von weiteren finanziellen Vorteilen, indem bei Schenkung während der Lebenszeit die Erbschaftsteuer entfällt.

Fazit

Das Wohnrecht auf Lebzeit ermöglicht Ihnen die Aufnahme von Familienangehörigen bzw. Ihre gesamte Immobilie an Ihre Kinder bzw. Verwandte zu verschenken und sich gleichzeitig ein Wohn- und Mitbenutzungsrecht an Ihrer Immobilie bis zum Lebensende zu sichern. Ein weiterer Vorteil ist, dass sich solch eine Option in der Praxis als sinnvoll erweist, da dadurch die Schenkungssteuer für Ihre Immobilie sehr gering ausfällt. Mit lebenslangem Wohnrecht in Form durch eine Eintragung im Grundbuch, löst die eingetragene Person somit die ehemaligen Eigentümer der jeweiligen Immobilie ab. Dabei erlischt das Wohn- und Nutzungsrecht mit dem Tod des Berechtigten, bei einer Zwangsversteigerung der freien Immobilie oder falls es an eine bestimmte und eingetretene Bedingung geknüpft wurde. Ein abgeschlossener Mietvertrag und dieses Recht können Ihnen in der Regel nur durch eine außerordentliche Kündigung bei schweren Verstößen gegen die Vertragsverhältnisse entzogen werden.