Die Grundsteuer gehört zu den Realsteuern, wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt und ist einmal im Jahr zu einer bestimmten Frist in der jeweiligen Gemeinde, Kommune oder Stadt fällig. Es wird zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B unterschieden. Zum Typ A zählen landwirtschaftliche Flächen und zum Typ B bebaute und unbebaute Grundstücke.

1. Das Grundsteuergesetz

Durch das Grundsteuergesetz sind in Deutschland die Gemeinden berechtigt Grundsteuern zu erheben, wenn zum Beispiel das land- und forstwirtschaftliche Grundstück eines Eigentümers auf ihren Gebieten liegen. Das gilt ebenso für bebaute und unbebaute Grundstücke. Die Grundsteuer, die zu den ältesten Steuerarten gehört, trägt dazu bei, dass sich eine Gemeinde durch die gesetzlichen Regelungen finanzieren kann. 

2. Die zwei Arten der Grundsteuer 

Es gibt zwei Arten der Grundsteuer, nämlich die Grundsteuer A und die Grundsteuer B. Die Grundsteuer A wird im Bereich der Land- und Forstwirtschaft erhoben. Dazu gehören auch einzelne land- und forstwirtschaftliche Flächen wie zum Beispiel verpachtete Acker. Grundsteuer B umschließt alle Grundstücke, die nicht zum Land- und Forstwirtschaftsbetrieb gehören, also nicht agrarisch genutzt werden. Dazu zählen: 

• Häuser 

• Erbbaurechte

• Miet- und Geschäftsgrundstücke

• Wohnungseigentum

• Teileigentum 

Das Gesetz unterscheidet dabei nicht zwischen bebauten oder unbebauten Grundstücken. Allerdings ist die Grundsteuer von verschiedenen Faktoren abhängig, wie zum Beispiel der Lage und Größe des Grundstücks, der Art der Bebauung und dem Alter des Grundstücks. Dabei spielen auch die Jahresmiete sowie die Größe der Wohn- und Nutzfläche eine entscheidende Rolle. Je mehr also ein Grundstück wert ist, desto höher fällt die Grundsteuer aus, die im Grundsteuerbescheid übermittelt wird.

3. Berechnung der Grundsteuer

Die Grundlagen für die Festsetzung der Grundsteuer sind folgende: In Deutschland wird die Grundsteuer nach dem Einheitswertverfahren ermittelt. In jeder Region gibt es für Grundstücke pro Quadratmeter einen bestimmten Bodenrichtwert. Dieser definiert den Wert des Grundes und des Bodens. Die fällige Steuer ergibt sich schlussendlich aus dem Grundsteuermessbetrag und aus dem Hebesatz, der von der Gemeinde abhängig ist. 

Der Grundsteuermessbetrag dient als zusätzlicher Faktor für die Grundsteuerberechnung. Dabei richtet sich ein festgesetzter Promillesatz nach der Größe der Gemeinde und der Bebauungsart. So wird zwischen Alt- und Neubauten unterschieden, wobei Häuser, die vor dem Jahr 1924 errichtet wurden, als Altbauten gelten.

Ein weiterer Faktor für die Berechnung der Grundsteuer ist der Hebesatz. Dieser wird von den Gemeinden durch einen Ratsbeschluss festgelegt und fällt in strukturschwachen Regionen Deutschlands geringer aus. Mit einem höheren Hebesatz müssen Einwohner in den Städten Berlin und Duisburg rechnen. In Köln und München fällt der Hebesatz bei der zahlenden Grundsteuer für den Eigentümer der Immobilie dagegen deutlich geringer aus als in Chemnitz oder Dresden. Das Bundesland Hessen hat zum Beispiel den geringsten durchschnittlichen Hebesatz, wohingegen Sachsen und Nordrhein-Westfalen den höchsten haben.

Allgemein ausgedrückt müssen bei der Berechnung der Grundsteuer komplexe Faktoren berücksichtigt werden. Denn der Wert einer Immobilie ist nicht nur von ihrer Größe, sondern auch von ihrer Lage abhängig. So erklären sich beispielsweise die verschiedenen Grundsteuersummen zwei gleich großer Einfamilienhäuser, die sich jedoch an unterschiedlichen Standorten befinden. 

4. Beispiel einer Grundsteuerberechnung

Die Grundsteuer wird aktuell mit folgender Formel berechnet:

Wert des Grundbesitzes x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert, woraus sich für den Eigentümer die Summe der Grundsteuer ergibt.

Nehmen wir an, dass eine Immobilie 50.000 Euro kostet. Der Betrag wird mit der Steuermesszahl 3,5 von Tausend multipliziert, woraus sich ein Grundsteuermesswert von 175 Euro ergibt. Dieser Betrag wird anschließend mit dem Hebesatz von 400 Prozent multipliziert, woraus sich schließlich eine höhere Grundsteuer von 700 Euro ergibt. 

5. Grundsteuererlass

Als Vermieter haben Sie in einigen Fällen die Option, bei der zuständigen Gemeinde einen gut begründeten Grundsteuererlass zu beantragen. Dies erfolgt zum Beispiel bei leeren, nicht vermieteten Wohnungen oder wenn der Mieter nachweislich seine Miete nicht zahlt. Dabei müssen Sie jedoch beachten, dass der Grund für die fehlenden Mieteinnahmen nicht durch Sie verschuldet sein darf. Sollte die Gemeinde feststellen, dass zum Beispiel Ihre Miete zu hoch ist und der Mieter deswegen nicht in der Lage ist zu zahlen, wird der Antrag auf Grundsteuererlass abgelehnt. 

6. Die Grundsteuerreform in Hessen

Durch die Grundsteuerreform soll die Ungerechtigkeit in unterschiedlichen Grundsteuern bei ähnlichen Grundstücken geregelt werden. Ab 2025 werden die Einheitswerte durch neue Bemessungsgrundlagen ersetzt. Neue Regelungen für die Grundsteuer sollen dabei in allen Fällen bundesweit gelten. Hessen hat sich bewusst für eine einfache Grundsteuer entschieden. Doch bereits ab Juli 2022 müssen die Eigentümer neben ihren wichtigsten Einnahmequellen einige Angaben in der Steuererklärung nachtragen, da diese den Behörden teilweise unvollständig und nicht aktuell vorliegen. 

Fazit

Die Grundsteuer ist wie die Grunderwerbsteuer nicht nur in vielen Fällen eine der wichtigsten Steuerarten, sie gehört ebenso zu den ältesten. Durch die Grundsteuer werden Gemeinden finanziert, da auf ihren Gebieten Flächen zur Nutzung stehen. Vermieter, die im Besitz einer Fläche, also einer Wohnung oder eines Hauses sind und von ihren Mietern allerdings keine Miete erhalten, können dagegen vorgehen und sich mit dem Grundsteuererlass schützen. Durch die neue Grundsteuerreform soll dabei die Ungerechtigkeit in diesem Bereich bekämpft werden, wovon zukünftig viele Eigentümer profitieren können.

Sollten Sie zur Grundsteuer oder weiteren Steuerarten wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Spekulationssteuer und Co. fragen haben, kontaktieren Sie unsere fachkundigen Finanzexperten. Wir geben Ihnen gerne unser Know-how weiter.