Bei einem Teilverkauf treten weitere Besonderheiten hinzu, die im Notarvertrag berücksichtigt werden müssen, z.B. die Sicherungsgrundschuld. Damit ein Immobilien-Teilverkauf rechtskräftig wird, muss – wie bei jedem Kaufvertrag für eine Immobilie – eine notarielle Beurkundung des Teilverkaufes erfolgen und ein entsprechender Eintrag in das Grundbuch. Wir erklären Ihnen im Folgenden, welche Begrifflichkeiten Sie dafür im Hinterkopf behalten sollten.

Begriffserläuterungen

Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigen Begrifflichkeiten, die Sie für Ihre persönliche Einschätzung kennen sollten. Zudem erklären wir das Konstrukt des Immobilien-Teilverkaufs im Detail.

Die (notarielle) Absicherung des Immobilien-Teilverkaufs ist ein Muss. Zunächst erläutern wir Ihnen die grundlegenden Begriffe, die zum Verständnis des Konstruktes notwendig sind:

• Das Grundbuch

• Die Sicherungsabrede

• Insolvenz

• (Zwangs-)Vollstreckung

   

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis mit den Eigentumsverhältnissen zu allen bebauten und unbebauten Grundstücken innerhalb eines Gemeindebezirks. Es beinhaltet Informationen zu einem Grundstück hinsichtlich der Lage, den Lasten (z. B. Hypothek, Grundschuld) und den Rechten Dritter an dem/n Grundstück/en (Nießbrauchrecht, Wegerecht etc.).

Das Grundbuch lässt sich in fünf Abschnitte aufgliedern:

• Aufschrift: Hier finden Sie das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die fortlaufende Aktennummer des Blattes im Grundbuch. Die Aufschrift kann auch als Deckblatt bezeichnet werden.

• Bestandsverzeichnis: Hier befinden sich die Angaben zur Lage des Grundstücks mit Flurstück, Flurnummer, Gemarkung, sowie die Grundstücksgröße.

• Abteilung I: Hier sind die Eigentumsverhältnisse festgehalten.

• Abteilung II: In diesem Abschnitt werden alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks festgehalten. Das sind zum Beispiel das Nießbrauchrecht, Wohnrechte, Vorkaufs- oder Wegerechte.

• Abteilung III: Hier werden Grundpfandrechte, wie Hypotheken, Grundschulden oder Pfandrechte erfasst.

Änderungen müssen im Grundbuch erfasst werden. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel ein Gläubigerwechsel stattfindet, sich in der Grundstücksaufteilung etwas ändert oder der Eigentümer des Grundstücks wechselt. Derartige Änderungen müssen immer notariell mit einer Urkunde erfasst werden.

Ein Begriff, der bei dieser Thematik nicht fehlen darf, ist das Rangverhältnis der Rechte, mit denen eine Immobilie belastet ist. Das Rangverhältnis zwischen mehreren Rechten in derselben Abteilung wird durch die Reihenfolge der Eintragung bestimmt (§ 879 Abs. 1 BGB). Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, hat das Recht, das an einem früheren Tag eingetragen wurde, den Vorrang. Rechte, die am selben Tag eingetragen wurden, haben den gleichen Rang (§ 879 Abs. 2 BGB). Der Rang spielt vor allem im Rahmen einer Zwangsversteigerung (unbewegliche sowie bewegliche Sachen) eine Rolle. Ein Grundpfandrecht an erster Stelle zum Beispiel muss den Versteigerungserlös nicht teilen. Nachrangige Grundpfandrechte sind ausfallgefährdet.

Sicherungsabrede

Wird eine Änderung der Grundstückseigentümer oder der Rechte und Pflichten im Grundbuch eingetragen, muss diese Änderung von einem Notar beurkundet werden. Daneben kann im gleichen Rahmen auch eine Sicherungsabrede getroffen werden. Sicherungsabreden bzw. Zweckerklärungen bezeichnen eine Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und dem Kreditgeber. Sie finden häufig im Rahmen einer Grundschuldbestellung Anwendung und sagen aus, welche Forderung durch die Grundschuld abgesichert wird. Denn: In der Regel kann dies einer Grundschuldbestellurkunde nicht entnommen werden.

Durch die Sicherungsabrede kann verhindert werden, dass der Gläubiger (z. B. eine Bank) aus der Grundschuld heraus mehr Rechte geltend macht, als ihm zustehen. Als sichernde Forderung wird hier vereinbart, dass die Grundschuld durch den Gläubiger ausschließlich im Rahmen des Sicherungszwecks genutzt wird. Erlischt die Forderung, die damit abgesichert war, darf der Gläubiger keine Rechte mehr aus der eingetragenen Grundschuld geltend machen. Die Grundschuld kann dann gelöscht werden. Auch für eine Löschung der Grundschuld ist die notarielle Form vorgeschrieben.

Insolvenz

Bei einer Insolvenz kann ein Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinen Gläubigern wegen Zahlungsunfähigkeit, drohender Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung nicht mehr nachkommen. Liegt einer der drei Fälle vor, besteht die Verpflichtung ohne schuldhaftes Zögern einen Insolvenzantrag zu stellen. Sobald das beantragte Insolvenzverfahren eröffnet wurde, darf der Schuldner nicht mehr über sein Vermögen verfügen. Dieses verwendet der Insolvenzverwalter, um die Gläubiger aus der Insolvenzmasse heraus zu befriedigen. Diese drei Insolvenzgründe bestehen laut Insolvenzrecht aus:

1. Zahlungsunfähigkeit: Eine Zahlungsunfähigkeit liegt gemäß Insolvenzordnung vor, wenn der Schuldner nicht mehr in der Lage ist, seine fälligen Zahlungspflichten zu erfüllen. Und zwar, wenn über einen Zeitraum von drei Wochen mindestens 10 % der fälligen Verbindlichkeiten nicht beglichen werden können.

2. Drohende Zahlungsunfähigkeit: Insolvenzreife kann auch dann erreicht werden, wenn absehbar ist, dass der Schuldner nicht in der Lage sein wird, bestehende Zahlungsverpflichtungen zum Fälligkeitstermin zu erfüllen.

3. Überschuldung: Wenn das Vermögen des Schuldners die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr deckt, wird von einer Überschuldung gesprochen, die ebenfalls als Insolvenzgrund gilt.

    

Durch die Insolvenz soll das noch vorhandene Vermögen (u. a. Immobilienvermögen) des Unternehmens oder einer Privatperson in Geld umgewandelt werden, um die Ansprüche der Gläubiger zu befriedigen.

(Zwangs-)vollstreckung

Zahlt ein Schuldner nicht freiwillig, kann ein Gläubiger durch eine Zwangsvollstreckung seine Forderungen eintreiben. Im Rahmen eines Insolvenzverfahrens veräußert der Insolvenzverwalter zum Beispiel Immobilienvermögen, um die Gläubiger zu befriedigen (Immobiliarvollstreckung).

Jede Art der Vollstreckungsmaßnahme hat drei Grundvoraussetzungen:

1. Vollstreckungstitel: Hierbei handelt es sich um eine öffentliche Urkunde, die bescheinigt, dass ein bestimmter Anspruch für den Gläubiger besteht. Die häufigsten Vollstreckungstitel sind: Urteile, Vollstreckungsbescheide oder Kostenfestsetzungsbeschlüsse.

2. Vollstreckungsklausel: Sie wird von einem Prozessgericht oder bei notariellen Urkunden vom Notar erteilt und bescheinigt als amtliches Zeugnis, dass der Gläubiger aus dem Vollstreckungstitel heraus vollstrecken darf.

3. Zustellung: Eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme darf erst dann beginnen, wenn der Vollstreckungstitel dem Schuldner zugestellt worden ist.

Im Kontext des Immobilien-Teilverkaufs bedeutet das: Es wäre in der Theorie gesetzlich möglich, dass das gekaufte Immobilienvermögen bei einer Insolvenz des ankaufenden Unternehmens vollstreckt wird und der angekaufte Immobilienanteil dadurch einen neuen Eigentümer erhält. Damit das nicht passiert, haben wir von der Volksbank das nachfolgende Sicherungskonstrukt gewählt.

Das Konstrukt beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf

Beim Volksbank Immobilien-Teilverkauf sieht das Konstrukt folgendermaßen aus: Der Anbieter des Teilverkaufs ist die Volksbank Immobilien GmbH mit Hauptsitz in Erbach im Odenwald. Sie ist die 100%ige Tochter der Vereinigten Volksbank Raiffeisenbank eG mit Hauptsitz in Reinheim im Odenwald. Die Volksbank Immobilien GmbH übernimmt jedoch lediglich die Geschäftsanbahnung zum Immobilien-Teilverkauf.

Der Immobilienankauf erfolgt über die Volksbank Immobilien Beteiligung GmbH. Diese GmbH ist ebenfalls eine 100%ige Tochter der Vereinigten Volksbank Raiffeisenbank eG. Die Volksbank Immobilien Beteiligung GmbH hält ausschließlich die Immobilienanteile aus dem Immobilien-Teilverkauf und dient dem Immobilienmanagement der erworbenen Immobilienanteile.

Ihre Sicherheit beim Immobilien-Teilverkauf der Volksbank

Selbst gemäß dem unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz der Volksbank Immobilien Beteiligung GmbH kann durch die notariell beurkundete Sicherungsabrede nicht aus der Grundschuld heraus vollstreckt werden, solange die im Notarvertrag vereinbarten Regelungen eingehalten werden.

Ferner sichert das auf den Miteigentumsanteil der Volksbank Immobilien Beteiligung GmbH eingetragene Nießbrauchrecht Sie vor einer Teilversteigerung. Denn nach § 1066 II BGB kann eine Teilversteigerung nur gemeinschaftlich mit Ihrer Zustimmung als Nießbraucher betrieben werden. Sollte ein Gläubiger sich durch eine Teilversteigerung des Miteigentumsanteils der Volksbank Immobilien Beteiligung GmbH befriedigen wollen, können Sie sich durch Ihr Nießbrauchrecht den Miteigentumsanteil an der Immobilie sichern.

Das heißt, solange Sie alle Verpflichtungen aus dem notariell geschlossenen Vertrag über den Immobilien-Teilverkauf wie vereinbart erfüllen (z. B. Zahlung des vereinbarten Nutzungsentgeltes), ist eine Teilversteigerung ausgeschlossen.