Warum ist eine Schenkung mit Nießbrauch von Immobilien sinnvoll?

Stellen Sie sich vor, Sie hätten jetzt die Möglichkeit, schon frühzeitig Ihr Haus Ihren Kindern zu schenken und würden somit die lästigen Erbschaftssteuern umgehen, hätten aber trotzdem durch das Nießbrauchrecht eine Absicherung. In diesem Fall können Sie Ihr Wohnrecht behalten oder sogar Mieteinnahmen aus Vermietung erzielen. So lange Sie leben, können Sie sich dadurch auch im hohen Alter noch durch eine zusätzliche Einnahmequelle finanziell absichern.

Was ist Nießbrauch?

Grundsätzlich steht der Begriff des Nießbrauchs für das umfassende Nutzungsrecht an einer Immobilie oder einem Grundstück. Dieses Prinzip besagt lediglich, dass der Eigentümer der Immobilie einer anderen Person erlaubt, einen eigenen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen, diese also selbst zu bewohnen, anderweitig zu vermieten oder zu verpachten.

Dieses Wohn- oder sonstiges Nutzungsrecht ist sogar im Grundbuch eingetragen und gilt lebenslang, es kann also nicht an Dritte weitervererbt werden, bleibt jedoch selbst im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie bestehen. Es kann nicht vom Eigentümer gekündigt werden. Der Eigentümer hat also in der Regel eine weitere regelmäßige Einnahmequelle zur Verfügung, muss sich aber nicht um die üblichen Vermieterpflichten kümmern. Zudem erhält der Nießbrauchnehmer (in unserem Fall der Schenker der Immobilie) eine Zusicherung, dass er die Immobilie zu seinen Zwecken lebenslang nutzen darf, ohne dass das Wohnrecht eingeschränkt werden kann.

Können mit Nießbrauch legal Steuern gespart werden?

Die Erbschaftssteuer zu umgehen und dafür mit der Schenkungssteuer zu ersetzen klingt erstmal nicht wirklich sinnvoll, zumal der Freibetrag bei beiden Szenarien identisch ist. Der entscheidende Unterschied ist allerdings, dass ein eingetragenes Niesbrauchrecht den Kapitalwert der Immobilie auf dem Papier um einige Prozent mindert. Aber keine Sorge, der tatsächliche Wert ihres Vermögens wird selbstverständlich nicht gemindert. Zur besseren Veranschaulichung haben zeigen wir Ihnen dies am folgenden Beispiel:

Sie sind Eigentümer einer Immobilie, die einen Wert von 800.000 € hat und möchten diese mit Recht des Nießbrauchs Ihrerseits an Ihr Kind verschenken. Sie als Schenker leben selbst in dem Haus und haben deswegen keine Mieteinnahmen, aber die übliche Miete bei vergleichbaren Immobilien liegt bei 1.500 € im Monat. Auf ein Jahr hochgerechnet wäre das also ein Jahreswert von 18.000 €. Nun wird Ihre statistische Lebenserwartung geschätzt. Nehmen wir an, Sie sind noch jung und haben eine Lebenserwartung von weiteren 20 Jahren, dann wird diese mit dem Jahreswert verrechnet. Es ergibt sich eine Wertminderung von 360.000 €, der Wert der Schenkung der Immobilie liegt demnach nur noch bei 440.000€. So müssen also 360.000 € weniger versteuert werden.

Dadurch, dass der Kapitalwert in diesem Beispiel um (bemerkenswerte) 45 Prozent abgesenkt wurde, ist der Anteil, der noch versteuert werden muss, deutlich geringer. Dabei werden 90 Prozent der Steuern gespart, zumal die Grunderwerbssteuer bei Ehegatten und Kindern sowieso entfällt. Finanziell gesehen, kann eine Schenkung mit Nießbrauch daher lohnenswert sein.

Wie sind die Kosten zwischen Eigentümer und Nießbrauchnehmer aufgeteilt?

Bei den Kosten für die Schenkung eines Nießbrauchs sollten Sie vor allem Ausgaben für verschiedene Reparaturen, die im Laufe der Zeit anfallen, beachten. Aber auch die Hausversicherung und monatliche Nebenkosten spielen eine große Rolle, wenn Sie die Gesamtkosten nicht außer Acht lassen wollen. Wer dabei für welche Kosten zuständig ist, sehen Sie anhand folgender Tabelle:

 

Schenkung mit Nießbrauch: So gehen Sie in 6 Schritten richtig vor
Wenn Sie den Ablauf einer Schenkung mit Nießbrauch so reibungslos wie möglich gestalten möchten, sollten Sie folgende sechs Schritte beachten:

1. Überlegen Sie, wem Sie Ihre Immobilie schenken möchten.

2. Besuchen Sie einen Notar Ihres Vertrauens (Sie können sich für weitere Fragen auch mit den Aufgaben eines Notars vertraut machen).

3. Informieren Sie den Notar davon, dass Sie ein Nießbrauchrecht einräumen wollen, entweder nur für Sie oder für den Ehepartner gleich mit.

4. Gehen Sie einen Schenkungsvertrag als Schenker ein (Keine Sorge, das macht alles der Notar, Sie müssen nur unterschreiben).

5. Lassen Sie den neuen Eigentümer, sowie die Tatsache, dass Sie ein Nießbrauchrecht besitzen, in das Grundbuch eintragen.

6. Fertig – schon sind Sie mit einer notariellen Beurkundung nicht mehr Eigentümer, dürfen das Haus aber dennoch weiterhin in vollem Umfang bewohnen oder vermieten. Im Alltag wird sich für Sie also nichts ändern.

Vorteile des Nießbrauchrechts

Das Nießbrauchrecht bringt vor allem dann Vorteile mit sich, wenn es durch den Eintrag des Notars ins Grundbuch rechtswirksam geworden ist. So können alle Beteiligten in einem möglichen Rechtsfall unnötige Streitigkeiten vermeiden. Davon profitieren besonders Familienangehörige bei einer vorweggenommenen Erbfolge, wenn sie genau wissen wollen, welcher Person bei der Übertragung von Immobilien welche Erbschaften nach Nießbrauchrecht  zustehen. Darüber hinaus ergeben sich noch viele weitere Vorteile:

1. Steuerliche Vorteile des Vermögens durch legal umgangene Erbschaftssteuer aufgrund von eingetragenem Nießbrauchrecht. Somit ist die Schenkung steuerfrei ( bezogen auf die Erbschaftssteuer).

2. Das Nutzungsrecht bleibt auch als ein Wohnrecht auf Lebzeit fast unbeschränkt bestehen.

3. Ein lebenslanges Wohnrecht für die Immobilie führt zu Sicherheit und Unabhängigkeit.

4. Immobilien mit Nießbrauch können für Personen vorteilhaft sein, die sich aus gesundheitlichen Gründen zurückziehen wollen, ohne dass sie sich um die Pflichten und Aufgaben der bisherigen Eigentümer sorgen müssen.

5. Keine monatlichen Kosten außer den laufenden Kosten der üblichen Instandhaltungsmaßnahmen.

6. Sie können auch einen kündbaren befristeten Nießbrauch in Erwägung ziehen, der jedoch mindestens 5 Jahre dauern sollte.

Genau wie beim Teilverkauf haben Sie also ein lebenslanges Nießbrauchrecht, verschenken die Immobilie jedoch und verkaufen sie nicht.

Fazit: Beschenken Sie sich selbst und andere

Eine Schenkung mit Nießbrauch kann für Immobilieneigentümer eine sinnvolle Option sein, um sich frühzeitig abzusichern und Steuern zu sparen. Der Nießbrauch bezeichnet das Nutzungsrecht an einer Immobilie oder einem Grundstück, das lebenslang gilt und auch im Grundbuch eingetragen wird. Durch die Eintragung des Nießbrauchs in die Schenkungsurkunde kann der Kapitalwert der Immobilie auf dem Papier gemindert werden, wodurch sich eine Ersparnis bei der Schenkungssteuer ergibt. Die Schenkung mit Nießbrauch ist daher eine gute Option für Immobilieneigentümer, die ihr Vermögen frühzeitig weitergeben und dabei die volle Kontrolle über ihre Immobilie behalten möchten.