Der Gesamtverkauf Ihrer Immobilie mit Wohnrecht zählt zu den attraktivsten Methoden, mit denen Sie im Nu Ihre Rente aufbessern können. Hierzu verkaufen Sie Ihre Immobilie, wobei Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht erhalten bleibt. Sie können also in Ihrer jetzigen Immobilie leben bleiben, jedoch sind Sie nicht mehr ihr Eigentümer. Dadurch erhalten Sie die volle Summe des Verkaufs und somit eine schnelle Finanzspritze. Was genau der Gesamtverkauf beinhaltet und was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag.

Was beinhaltet der Gesamtverkauf?

Bei einem Gesamtverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie beispielsweise an eine private Person. Dafür bekommen Sie dann den gesamten Kaufpreis. Dieser wird oft als eine Einmalzahlung an Sie ausgezahlt. Dabei ist es wichtig, dass Sie den möglichst besten Kaufpreis ausgehandelt haben. Dieser Kaufpreis, den Sie dann erhalten, ist steuerfrei, insofern Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt haben. Der Rückkauf oder die Vererbung Ihrer Immobilie ist nach dem Gesamtverkauf in den meisten Fällen nicht mehr möglich. Auch von der möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitiert der neue Eigentümer und nicht Sie. Ebenfalls gehen die meisten Entscheidungsmöglichkeiten auf diesen über. Das Wohnrecht bleibt Ihnen weiterhin erhalten, jedoch können andere Rechte, wie zum Beispiel die Erträge von Fruchtbäumen, auf den neuen Eigentümer übergehen.

Jedoch ist es auch so, dass der Inhaber für Reparaturen und außergewöhnliche Sanierungen, wie zum Beispiel beim Anbauen eines neuen Dachbodens aufkommen muss. Sie bezahlen lediglich die Instandsetzungskosten sowie Nebenkosten wie Heizung und Strom. Zudem ist Ihre Privatsphäre weiter geschützt, da der Eigentümer keinen Anspruch auf Besichtigung hat, nachdem Sie nach dem Verkauf in dieser weiterhin wohnen.

Was ist das lebenslange Wohnrecht?

Bei einem lebenslangen Wohnrecht handelt es sich um ein Nießbrauchrecht, durch das Sie die gesamte Immobilie nach einem Verkauf weiterhin bewohnen und nutzen dürfen. Dieses Recht sollte im Grundbuch eingetragen werden, in dem sich die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks festhalten lassen. Als eine wesentliche Aufgabe des Notars können Sie dies mit dessen Hilfe rechtlich wirksam machen. Somit können die Lasten und Rechte einer Immobilie dokumentiert werden. Durch die Eintragung des lebenslangen Nutzungsrechts ins Grundbuch dürfen Sie bis zu Ihrem Lebensende das entsprechende Haus oder die jeweilige Wohnung bewohnen. Sollten Sie ihr Recht nicht in das Grundbuch eintragen lassen, so kann Ihnen dieses bei einem erneuten Besitzerwechsel der Immobilie entzogen werden.

Was ist das befristete Wohnrecht?

Ein befristetes Wohnrecht sollte wie das lebenslange Nutzungsrecht ebenfalls in Form eines Schriftstücks im Grundbuch festgehalten werden. Mit dem befristeten Nießbrauch wird bestimmt, dass Sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der belasteten Immobilie wohnen dürfen. Dieser Zeitpunkt kann in einigen Fällen auch Ihr Lebensende sein.

Was ist die fiktive Miete?

Mithilfe der fiktiven Miete soll der Wert Ihres Wohnrechts bestimmt werden, der dem Immobilienbesitzer bei lebenslangem Wohnrecht entgeht. Daher wird vor dem Verkauf der belasteten Immobilie der Wert des Wohnrechts berechnet und beim Verkauf vom eigentlichen Wert der Immobilie abgezogen. Dadurch wird dem neuen Eigentümer ein möglichst fairer Preis geboten, da ihm zukünftige Mieteinnahmen entgehen würden. Es wird also berechnet, wie viel Miete der Wohnberechtigte im Laufe seines Lebens zahlen müsste, wenn er kein eingetragenes Wohnrecht hätte. Für den Wert des Wohnrechts gilt folgende einfache Formel: Jahresmiete x Kapitalwertfaktor.

Die Miete vergleichbarer Immobilien wird als Referenz benutzt, um eine mögliche, fiktive Jahresmiete zu ermitteln. Diese fiktive Miete wird mit dem Kapitalwert verrechnet, um den Wert des Wohnrechts zu ermitteln. Der Kapitalwert bildet sich aus der restlichen durchschnittlichen Lebenserwartung des Wohnberechtigten. Es wurden für die 5er Jahre von zum Beispiel 55 bis 85 Jahren alle zehn Jahre feste Kapitalwerte in Prozent festgelegt. Diese fiktive Miete wird dabei verzinst, um alle fiktiven Mietzahlungen auf den Stichtag der Bewertung der Immobilie beziehen zu können. Dabei ist ein Zinssatz von 5,5 Prozent vom Gesetzgeber vorgeschrieben. 

Was ist die persönliche Dienstbarkeit?

Bei der persönlichen Dienstbarkeit, oft auch beschränkt persönliche Dienstbarkeit, handelt es sich darum, dass eine Person das Recht auf eine genau festgelegte Nutzung des Grundstücks hat. Dieses Recht kann zum Beispiel das Nutzungsrecht, aber auch das Recht auf die Erwirtschaftung der Erträge von Fruchtbäumen sein. Auch die beschränkt persönliche Dienstbarkeit muss im Grundbuch eingetragen werden. Diese Dienstbarkeit kann Sie als Bewohner ebenfalls dazu verpflichten, bestimmte Handlungen auf dem Grundstück zu unterlassen, wie zum Beispiel das Fällen von Bäumen. 

Bei dem normalen Verkauf Ihrer Immobilie an Dritte bleiben die im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten bestehen und verpflichten den neuen Besitzer statt den ehemaligen Eigentümer. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit kann sich auf eine bestimmte, konkrete Person beziehen und erlischt mit dem Tod dieser Person. Zu unterscheiden ist hier von Grunddienstbarkeiten, bei denen der Rechtsinhaber nicht eine Person, sondern immer ein Grundstück sein kann. Dadurch kann zum Beispiel Ihr Nachbargrundstück, egal ob ein Besitzerwechsel stattfand oder nicht, immer fünf Prozent Ihrer Fruchtbaum-Erträge einfordern, falls dies als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist.

Fazit

Der Gesamtverkauf ist eine Art der Rentenaufbesserung, welche sich besonders für Personen anbietet, die kinderlos sind, da eine Vererbung nicht mehr möglich ist. Mit dem Gesamtverkauf verbessern Sie mit einem Mal Ihr Kapital erheblich. Natürlich können Sie einige Rechte an Ihrer Immobilie verlieren, jedoch müssen Sie sich auch nicht mehr um größere Reparaturen oder Sanierungen kümmern. Ihre Privatsphäre bleibt erhalten und Sie bleiben in Ihrer vertrauten Immobilie wohnen. Beim Gesamtverkauf ist es sehr wichtig, dass Sie alle relevanten Sachen und Informationen, wie das Wohnrecht und andere beschränkt persönliche, beziehungsweise Grund- Dienstbarkeiten in das Grundbuch eintragen lassen. Durch die Eintragung in das Grundbuch ist eine gewisse Sicherheit da, dass Sie Ihre festgelegten Rechte an der Immobilie nicht verlieren. Dies gilt beispielsweise für den nichtehelichen Lebenspartner, dem ohne Eintrag in das Grundbuch durch den Notar nicht immer ein lebenslanges Nutzungsrecht zugesichert werden kann. So können Eheleute zum Beispiel auch von einem Teilverkauf profitieren, bei dem der eingetragene Lebenspartner von Anfang an über seine zukünftigen Rechte Bescheid weiß.