Mit einem Nießbrauch sichern Sie sich Ihr „Dach über dem Kopf“, trotz eines Immobilienverkaufs oder einer Weitergabe bzw. einer Schenkung an die Erben, denn Sie erhalten u.a. ein lebenslanges Wohnrecht. Je nach Vertrag zahlen Sie auch keine Miete und nehmen im besten Fall sogar noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein, indem Sie die Immobilie an Dritte vermieten bzw. verpachten. Nach notarieller Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auch zum Verkauf anbieten oder als Erblasser an die Erben übergeben.

Definition „Nießbrauchrecht“

Durch das Nießbrauchrecht bei Immobilien sind Sie dazu berechtigt, die Immobilie mit einem Wohnrecht zu nutzen. Dieses Recht ist nach dem bürgerlichen Gesetzbuch §1030 unvererblich sowie unveräußerlich und erlaubt den Nießbrauchberechtigten Nutzen aus einer Sache zu ziehen. Der Notar muss dieses Recht im Grundbuch eintragen, damit es gesetzlich gilt.

Wann ist ein Nießbrauch sinnvoll?

Es gibt einige Gründe, die für einen Immobilienverkauf mit einem Nießbrauch sprechen. Ein ausschlaggebender davon ist beispielsweise eine Immobilienvererbung zu Lebzeiten. Somit übertragen Sie zwar die Immobilie, bleiben aber trotzdem weiterhin in ihr wohnen und umgehen somit meist Streitigkeiten, die Ihnen als Erblasser bei Fragen rund um das Erbe entstehen können.

Ein weiterer Grund ist, dass eine Schenkung meist steuerfrei erfolgen kann, denn der Steuerfreibetrag liegt in Deutschland bei 400.000 €. Somit wird über die Einrichtung des Nießbrauchrechts der Wert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen. Sehr häufig ist es der Fall, dass der Wert der Immobilie dann unter dem Freibetrag liegt, was eine steuerfreie Schenkung für den bisherigen Eigentümer ermöglicht.

Beachten Sie, dass das Nießbrauchrecht für bisherige Eigentümer sinnvoll ist, wenn es vorrangig ist. Ein nachrangiger Nießbrauch erlaubt Ihnen nicht von den Vorteilen wie Einnahmen aus Vermietung, einer lebenslänglichen Nutzung und Co. zu profitieren, sofern gleichzeitig einer anderen Person ein vorrangiges Nießbrauchrecht zusteht.

Der verkauf mit eingetragenem Nießbrauch ist eine Art derImmobilienverrentung. Das bedeutet, Sie können das Vermögen, das in Ihrer Immobilie steckt lösen und weiterhin darin wohnen bleiben. Interessant wird das auch, wenn Sie mit dem Verkaufserlös eine kleinere Wohnung oder eineWohneinheit in einem Pflegeheimerwerben, in die sie später, wenn Ihnen das Haus zu groß wird umziehen können. Die Immobilie könnten Sie dann vermieten, die Mieteinnahmen in vollem Umfang behalten und damit wiederum die laufenden Kosten der neuen Immobilie zahlen. Beachten Sie jedoch, dass der Nießbrauch den Verkaufserlös verringert, da der neue Besitzer keinen Nutzen aus der Immobilie ziehen kann, so lange ein Nießbrauchrecht besteht. Bei Ihren Berechnungen sollten Sie dieses Punkt in jedem Fall berücksichtigen, denn das ist in der Regel kein unerheblicher Wert.

Hausverkauf mit einem Nießbrauch

Haben Sie sich entschieden, Ihre Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch zu verkaufen, können Sie weiterhin darin wohnen bleiben und diese sogar bei Bedarf vermieten und daraus wiederum die Mieteinnahmen behalten. Diese Rechte sind unübertragbar und gelten auf Lebenszeit. Dabei müssen Sie besonders darauf achten, dass ein Nießbrauchrecht von einem Notar ins Grundbuch eingetragen wird, um den Ausschluss einzelner Probleme zu beachten. Jeder neue Käufer muss beim Hauskauf dem Nießbrauchrecht zustimmen.

Bei einem Immobilienverkauf mit Nießbrauch wird analog zu einem Standardimmobilienverkauf vorgegangen. Auch dieser wird notariell beurkundet und basiert auf einem Kaufvertrag. 

Unter einigen Bedingungen kann der Nießbrauch steuerlich belastet sein, wenn eine Spekulationssteuer anfällt, die aber durch zwei Umstände umgangen werden kann:

1. Verkäufer ist seit 10 Jahren Eigentümer der Immobilie

2. Mindestens dreijährige Selbstnutzung der Immobilie

Mit einem eingetragenen Wohn- oder Nießbrauchrecht stehen Sie im Grundbuch an erster Stelle, auch wenn Sie nicht mehr der Eigentümer der Immobilie sind.

Sie verkaufen Ihre Immobilie zu 100 % und bekommen den Kaufpreis als Einmalzahlung ausgezahlt. Das Nießbrauchrecht verringert allerdings den Wert der Immobilie, da der Käufer die Immobilie zunächst nicht nutzen kann. Das sollte bei dieser Art der Immobilienverrentung unbedingt beachtet werden. Um welchen Betrag der Wert der Immobilie verringert wird, hängt davon ab, wie lange Sie voraussichtlich noch in der Immobilie bleiben möchten. Je nach Käufer und von Fall zu Fall können hier unterschiedliche Summen veranschlagt werden. 

Bei einem Hausverkauf mit Nießbrauch werden die Kosten zwischen dem Eigentümer und dem Nießbrauchberechtigten für den wirtschaftlichen Bestand aufgeteilt:

Kosten für den Eigentümer:

• Erschließungskosten

• Modernisierungsarbeiten

• Sanierungsarbeiten

Kosten für den Nießbraucher:

• Grundsteuer

• Versicherung

• Kommunalkosten

• Verschleißreparaturen

• Schornsteinfeger

Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch

Der vereinbarte Nießbrauch wird notariell beurkundet und anschließend im Grundbuch eingetragen. Sollte der Eigentümer nicht mehr mit dem Nießbrauch einverstanden sein, so kann das Recht auch aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Prozedur ist jedoch keine einfache, denn es braucht hierfür die Zustimmung des Nießbrauchberechtigten. Stimmen Sie nicht zu, kann der Nießbrauch nicht gelöscht werden. Als Anreiz für Ihre Zustimmung könnte der Eigentümer Ihr Nießbrauchrecht auch abkaufen.

Immobilienverkauf mit Nießbrauch als Privatperson oder über ein Unternehmen

Der Privatverkauf einer Immobilie ist nicht leicht. Kommt eine Vereinbarung mit lebenslangen Nießbrauch dazu, wird die Anzahl der Interessenten noch mehr eingeschränkt. Dennoch können Sie Ihr Glück auf einer der bekannten Online-Plattformen für Immobilienverkauf versuchen. Haben Sie einen Interessenten gefunden und Ihre Immobilie wird verkauft, müssen Sie keine Provisionszahlungen an den Makler abgeben. Wir empfehlen Ihnen in der Beschreibung, deutlich auf den Nießbrauch hinzuweisen, um sich Unannehmlichkeiten zu ersparen. Außerdem sollten Sie den Verkauf detailliert planen und durch eine Fachperson unterstützt werden. Wir möchten an dieser Stelle hinzufügen, dass ein Immobilienverkauf einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Sie können Ihre Verkaufschancen jedoch erhöhen, indem Sie Ihrer Familie, Ihren Bekannten und Freunden von Ihrer Anzeige auf einer Webseite erzählen.

Es gibt aber auch Unternehmen, die auf den Hausverkauf mit Nießbrauch spezialisiert sind und die Abwicklung gegen eine Provision für Sie übernehmen. Beispiele hierfür wären HausplusRente oder Andhoff Hausrente.

Fazit

Ein Hausverkauf oder eine Schenkung mit Nießbrauchrecht kann einige Gründe und Vorteile haben. So müssen Sie sich zu Lebzeiten keine Sorgen mehr über die Vererbung machen, können beispielsweise von den steuerlichen Vorteilen profitieren oder Ihren Gewinn aus den Mieteinnahmen ziehen. Ganz egal welcher Grund überwiegt, dabei sollten Sie niemals vergessen einen sehr gut durchdachten Vertrag beim Notar zu entwerfen und ein lebenslanges Nießbrauchrecht nach der notariellen Beurkundung im Grundbuch eintragen zu lassen, denn nur so tritt dessen Wirkung voll in Kraft. Haben Sie die Entscheidung getroffen, Ihr Haus zu verkaufen, können Sie sich entweder allein – als Privatperson und aktueller wirtschaftlicher Eigentümer– um den Verkauf kümmern oder dafür ein Unternehmen beauftragen. Es gibt zudem Unternehmen, die Ihnen die Immobilie selbst abkaufen und Ihnen den Nießbrauch einräumen. Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob sie die Immobilie nicht irgendwann wieder komplett besitzen möchten, ist ein Immobilien-Teilverkauf eine gute Lösung. Hierbei wird kein Abschlag für den Nießbrauch vorgenommen und Sie können den verkauften Anteil jederzeit zurückkaufen. Sie zahlen lediglich ein Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil. Mit unserem Teilverkauf-Rechner können Sie Ihre Wunschauszahlung berechnen.