Baumängel bringen ein hohes Risiko mit sich: sie beeinträchtigen die Stabilität und Sicherheit Ihres Bauwerks. Während der Bauphase – oder falls Sie bereits Hausbesitzer sind – können Sie durch eine regelmäßige Wartung und eine ausführliche Begutachtung durch einen Bausachverständigen viele Mängel umgehen und sich somit hohe Kosten sparen. Alle Informationen rund um die häufigsten Baumängel und Baufehler haben wir Ihnen im Folgenden zusammengefasst.

Wann ist es sinnvoll einen Bausachverständigen einzuschalten?

Nach Ende der Bauarbeiten muss das ausführende Unternehmen dem Bauherrn das Bauobjekt mangelfrei zur Verfügung stellen. Doch nicht selten ist es der Fall, dass sich im Bauprozess Fehler einschleichen, die sich in der Zukunft gravierend auf das ganze Bauwerk auswirken können.

Schon vor Beginn des Hausbaus sollten Sie sich an einen Sachverständigen wenden, der die vertraglichen Angaben, die Baubeschreibung und die entstehenden Kosten prüft. Da das Auge des privaten Bauherrn häufige Baumängel nur schwer erkennt und Streitigkeiten durch sein unangebrachtes Einmischen in den Bauprozess oft vorprogrammiert sind, kann ein Bausachverständiger Konflikte zwischen den zwei Parteien verhindern. Aber auch bei der Abnahme der Bauarbeiten können Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen, denn vergessen Sie nicht: Selbst den besten Bauunternehmen unterlaufen ab und an Fehler. Genau dasselbe gilt auch für alle, die bereits ein Eigenheim besitzen. Sollten Sie Mängel wie eindringende Feuchtigkeit und Co. bemerken, wenden Sie sich umgehend an einen Bausachverständigen.

So geht ein Bausachverständiger bei Baumängeln vor

Der Bausachverständiger prüft vor Ort die Baustelle auf Baumängel. Dabei besucht er die Baustelle an drei bis vier Terminen, die in den verschiedenen Phasen der Bauprozesse liegen. Die Baudokumentation wird vom ausführenden Unternehmen beim offenen Rohbau, beim geschlossenen Rohbau, im Keller und vor Fertigstellung des Baus oder im fertigen bereits bewohnten Haus geführt.

Bei jeder Begehung geht der Bausachverständige eine Liste an Prüfkriterien durch und stuft ein, ob Baumängel vorhanden sind. Folgende Prüfbereiche beinhaltet diese Liste:

• Fundament

• Prüfung auf Risse in den Beschaffenheiten

• Fassade

• Rohinstallation

• Zimmerarbeiten

• Trockenbau

• Anschlüsse

• Wärmedämmung

• Dachdeckerarbeiten

• Treppen

• Fliesen

• Mangelhafte Abdichtung von Materialien

• Luftdichtheit des Baus

Ein besonderes Augenmerk liegt auf feuchtem Holz, feuchte Wände und anderen nassen Stellen, die nicht nur als optischer Mangel gelten, sondern für die Hausbewohner ein echtes Gesundheitsrisiko darstellen. So kann ein Befall durch Schimmel, Bakterien und Co. durch Feuchtigkeit ausgeschlossen werden.

Mit welchen Kosten Sie rechnen sollten

Die Kosten für einen Bausachverständigen sind vom Aufwand abhängig. Einige Sachverständige bieten Pauschalpreise an, die anderen arbeiten wiederum nach Stundensätzen. Der Verein zur “Qualitäts-Controlle am Bau” bietet beispielsweise Preispakete zu festen Preisen an. Grob gesagt, können Sie sich auf den Preisbereich von 1.800 € bis 2.500 € einstellen.

Wir empfehlen Ihnen, gleich zu Beginn des Hausbaus einen Sachverständigen zu beauftragen, um weitere Kosten wie zum Beispiel spätere hohe Instandhaltungskosten zu sparen. Falls Sie Baumängel bei Ihrem bereits gebauten Haus vermuten, dann können Sie den Bausachverständigen direkt auf das vermutete Problem hinweisen, um die Arbeitszeit des Sachverständigen gering zu halten und somit auch die Endrechnung.

Fakt ist, dass Sie sichergehen können, dass die Kosten für die ausführliche Untersuchung durch einen Sachverständigen für Sie deutlich geringer ausfallen als die Beseitigung von Baumängeln zu einem späteren Zeitpunkt.

Regeln und Fristen zu Baumängeln

Falls zum Beispiel bei der Bauabnahme Baumängel vorliegen, können Sie die Abschlagszahlungen als Garantie für sich so lange verweigern, bis die aufgeführten Mängel beseitigt worden sind. Hierbei können Sie als Bauherr dem Bauunternehmen eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Beachten Sie dabei, dass eine gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung beim Hausbau erst nach dem Fertigstellungstermin erfolgen kann. Handelt es sich bei den verschwiegenen Mängeln um kleinere Defekte, dann können Sie auch einen Teil der Abschlagszahlung begleichen und den Rest nach Beseitigung der Mängel nachzahlen.

Wie lange haben Sie einen Anspruch auf Mängelbeseitigung?

Grundsätzlich sind Bauunternehmen vertraglich dazu verpflichtet, die Leistung in einem mangelfreien Zustand bereitzustellen; der Soll-Zustand darf nicht vom Ist-Zustand abweichen. Hat der Auftragnehmer einen Mangel verschuldet, so haften sie dafür.

In der Regel erlischt das vertragliche Erfüllungsstadium mit der Bauabnahme und die Gewährleistungsphase tritt ein. Für eine Dauer von fünf Jahren können Sie während der Verjährungsfrist die Baumängel geltend machen. Dabei sollten Sie unbedingt auf die Dokumentation der Mängel bei der Bauabnahme achten, da sonst der Fall eintritt, dass das Haus mit Mängeln abgenommen wurde. Sollten die Mängel nicht im Abnahmeprotokoll erwähnt worden sein, müssen Sie als Bauherr nachweisen, dass die Ausführung des Bauunternehmens mangelhaft ist. Auch in anderen Situationen ist es wichtig, dass Sie zum Beispiel Hausverkauf auf ein Übergabeprotokoll achten, das korrekt ist.

Für die Mängelbeseitigung haben Sie das Recht, dem Bauunternehmen eine Frist zu setzen. Sollte die Frist grundlos nicht eingehalten werden, dürfen Sie Schadensersatz fordern. Eine mögliche Lösung wäre, dass der vereinbarte Baupreis Ihres Hauses gemindert wird. Falls der Nachweis scheitert, müssen Sie für die Mängelbeseitigung selbst die Kosten tragen.

Treten die Mängel erst nach Ablauf der Gewährleistungszeit ein oder sind Sie bereits Hauseigentümer und stellen Mängel fest, dann ist es nicht mehr die Pflicht des Bauunternehmers, die Mängel kostenfrei zu beseitigen.

Da manche Mängel durch eine falsche Bauplanung entstehen, spielt der Architekt ebenso eine wichtige Rolle beim Hausbau. Er überwacht nämlich die Prozesse und steht in Kontakt mit den am Bau beteiligten Firmen und haftet in einigen Fällen sogar bis zu zehn Jahre lang nach der Bauabnahme.

Fazit

Der Bau eines Hauses erfordert viel Planung und Expertise, wobei nicht jeder Bauherr ein umfangreiches Expertenwissen rund um das Thema Hausbau hat, sodass Sie die typischen Baumängel unter Umständen nicht selbst identifizieren können. Für das ungeübte Auge sind undichte Stellen am Gebäude besonders schwer zu erkennen, wobei Sie jedoch zügig reagieren müssen, da sie zu großen Schäden führen können. Das gilt nicht nur für die bestehende Immobilie, sondern auch für das gesamte Grundstück, bei dem Mängel in einem Altlastenverzeichnis aufgelistet sein können.

Alles beginnt und endet mit dem Abnahmeprotokoll. Sollten Sie das Protokoll bei der Hausabnahme unterzeichnen, ohne dabei die Baumängel zu erwähnen, stimmen Sie zu, dass das Haus in einem einwandfreien Zustand an Sie übergeben wurde und Sie keine Baumängel feststellen konnten. Fallen Ihnen erst danach Mängel auf, müssen Sie dem Bauunternehmen die Schuld daran nachweisen, um Ihre Ansprüche geltend zu machen. Dem Architekten können Sie ebenso Ihre Forderungen stellen, wenn eine fehlerhafte Ausführung vorliegt.

Ein qualifizierter Bausachverständiger kann Ihnen eine Menge Ärger und die hohen Kosten für mögliche Reparaturen ersparen, da dieser sein Werk während der Bauphase oder vor Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls verrichtet. Er begutachtet die Bauschritte, weist bei Bedarf auf Fehler hin und verhindert somit schwere Folgeschäden.